전세집 수리 상황별 임대인·임차인 책임 정리

핵심 요약

월세든 전세든 수리 비용 부담 원칙은 동일합니다.
주요 시설의 노후화나 하자는 임대인 책임, 임차인의 과실이나 소모품은 임차인 책임입니다.

법적 근거와 기본 원칙

민법 제623조 (임대인의 수선의무)

"임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."

민법 제634조 (임차인의 통지의무)

"임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다."

2025년 현재 대법원 판례에 따르면 별비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임차인 부담이며, 수리하지 않으면 계약 목적에 따른 사용이 불가능한 정도라면 임대인이 수선의무를 부담합니다.

중요한 변화: 2024년부터 임대차 분쟁 조정 절차가 간소화되었으며, 온라인 신청이 가능해졌습니다. 또한 하자 보수 관련 입증 책임이 보다 명확해졌습니다.

상황별 수리 책임 구분

구분	임대인 책임	임차인 책임
수도 관련	• 수도관 동파로 인한 온수 불가 • 누수로 인한 벽면 손상 • 상하수도 시설 노후화	• 수도꼭지, 샤워헤드 교체 • 변기 레버 등 소모품 • 사용자 부주의로 인한 막힘
난방 시설	• 보일러 노후화(7년 이상) • 제품 결함으로 인한 고장 • 일반적 사용으로 인한 마모	• 겨울철 동파 방지 조치 미흡 • 사용자 과실로 인한 파손 • 관리 소홀로 인한 고장
전기 시설	• 전기 배선 불량 • 콘센트, 스위치 고장 • 전기시설 노후화	• 전구, 형광등 교체 • 건전지 교체
화장실	• 변기, 세면대 균열·파손 • 배관 문제로 인한 누수 • 노후화로 인한 교체 필요시	• 변기커버, 변기시트 교체 • 사용자 과실로 인한 막힘 해결
주방 시설	• 싱크대 문짝 떨어짐 • 배수관 막힘 및 누수 • 옵션 가전제품 노후화	• 가스레인지 호스 교체 • 사용자 과실로 인한 고장
도배·장판	• 입주 시 곰팡이나 심한 훼손 • 구조적 결함으로 인한 문제 • 누수로 인한 손상	• 임차인 과실로 인한 훼손 • 못 자국, 낙서 등 • 일반적인 도배·장판 교체

주요 수리 항목별 세부 기준

보일러 수리·교체

임대인 책임

• 설치 후 7년 이상 경과한 보일러의 고장
• 제품 결함이나 부품의 자연 마모
• 정상 사용 중 발생한 성능 저하

임차인 책임

• 겨울철 동파 방지 조치를 하지 않아 발생한 고장
• 임의 조작이나 부주의로 인한 파손
• 정기 점검 소홷로 인한 문제

누수 문제

윗집 누수로 인한 피해

윗집 임차인에게 특별한 과실이 없다면, 윗집 집주인(임대인)에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인에게 수선의무가 있기 때문입니다.

옵션 가전제품

계약 시 포함된 옵션 가전제품(냉장고, 에어컨, 가스레인지 등)이 노후화로 수리가 필요한 경우 임대인이 수리비를 부담해야 합니다.

2025년 업데이트: 최근 판례에 따르면 스마트 도어락, 비데 등 최신 설비도 옵션으로 제공된 경우 동일한 원칙이 적용됩니다.

수리 요청 및 분쟁 해결 절차

1단계: 하자 발견 시 즉시 통지

중요: 수리가 필요한 하자를 발견하면 즉시 임대인에게 통지해야 합니다. 통지하지 않아 임대인이 모르는 상황에서 발생한 추가 손해는 임차인이 책임질 수 있습니다.

2단계: 내용증명 발송

구두 요청에도 임대인이 수리를 거부하거나 지연시키는 경우, 내용증명을 통해 하자 보수를 요청하는 것이 효과적입니다.

2024년 개선사항: 온라인 내용증명 발송이 가능해져 비용과 시간을 절약할 수 있습니다.

3단계: 임차인의 상환청구권 행사

민법 제626조 (임차인의 상환청구권)

"임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다."

임대인이 수리를 거부하면 임차인이 먼저 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다. 단, 수리 전 사진 촬영과 견적서 확보가 필수입니다.

주의사항: 임대인 동의 없이 임의로 수리한 경우 비용 청구가 어려울 수 있으므로, 반드시 사전 통보와 증빙자료 확보가 중요합니다.

원상복구 의무와 감가상각

원상복구 비용 계산법

임차인 부담비용 = 수선비용 - (시설물경과연수/수선주기) × 수선비용

예시: 8년 전 도배를 다시 해야 하는 경우 (도배 수선주기 10년)
도배 비용 100만원 → 임차인 부담: 20만원

LH 수선주기 기준

항목	수선주기
도배	10년
바닥재	10년
보일러	7-10년
타일	15년
싱크대	15년

분쟁 예방을 위한 특약 활용

권장 특약 예시

"임대인은 전세 보증금의 잔금 지급일까지 보일러를 수리하고, 도배, 장판, 변기를 교체해주기로 한다."

"건물 구조상 문제가 아닌 일반적인 소모품(전구, 건전지, 방충망 등) 교체는 임차인이 부담한다."

주의사항 및 팁

임차인이 주의해야 할 사항

• 하자 발견 시 즉시 사진 촬영 후 임대인에게 통보
• 임대인 동의 없는 임의 수리는 분쟁 소지 발생
• 겨울철 보일러 동파 방지 등 기본적인 관리 의무 준수
• 원상복구 시 감가상각 적용 여부 확인

임대인이 알아둘 점

• 주요 시설의 수선의무는 특약으로도 완전히 면제되지 않음
• 대규모 수선은 특약과 관계없이 임대인 부담
• 임차인의 정당한 수리 요구 거부 시 법적 분쟁 가능성

결론

전세집 수리 문제는 전세와 월세 구분이 아닌 수리 사유와 규모에 따라 책임이 결정됩니다. 법적 기준을 명확히 이해하고, 계약 시 구체적인 특약을 명시하며, 문제 발생 시 신속하게 상호 협의하는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.

복잡한 사안의 경우 전월세 지원센터나 주택임대차 분쟁조정위원회에 문의하거나, 필요시 법률전문가의 조언을 받으시기 바랍니다. 2024년부터 온라인 상담 서비스가 확대되어 보다 쉽게 도움을 받을 수 있습니다.